Die Leerstandssituation des niederländischen Büromarktes: Ursachen - Maßnahmen - Ausblick

Dieses Buch beinhaltet die Darstellung des niederländischen Büromarktes mit seinem Leerstandsproblem sowie seinen diversen Besonderheiten. Dabei werden die Fragen zu den Ursachen des Büroflächenleerstands, den möglichen Lösungsansätzen und den bisher ergriffenen Maßnahmen beantwortet. Dies erfolgt für die Niederlande im Allgemeinen und für die wirtschaftlich wichtige Region Amsterdam im Besonderen.

Klappentext

Dieses Buch beinhaltet die Darstellung des niederländischen Büromarktes mit seinem Leerstandsproblem sowie seinen diversen Besonderheiten. Dabei werden die Fragen zu den Ursachen des Büroflächenleerstands, den möglichen Lösungsansätzen und den bisher ergriffenen Maßnahmen beantwortet. Dies erfolgt für die Niederlande im Allgemeinen und für die wirtschaftlich wichtige Region Amsterdam im Besonderen.

Leseprobe
Textprobe:
Kapitel 2.5, Leerstand als bewertungsrelevanter Zustand:
In den Ausführungen fand bereits Erwähnung, dass sich Flächenleerstände auf den Wert von Büroimmobilien auswirken. Die Verkehrs-/Marktwertermittlung von Bürogebäuden und eventuelle wertermittlungstheoretische Ansätze sind hier aber nicht Kern des Untersuchungsgegenstandes. Daher werden unter dem folgenden Abschnitt die bewertungsrelevanten Aspekte nur angerissen und auf die voll umfängliche Beschreibung des für Büroimmobilien üblicherweise heran gezogenen Ertragswertverfahrens verzichtet.
Das Fundament des Wertermittlungsverfahrens soll jedoch kurz wiedergegeben werden. So basiert die Ermittlung des Ertragswertes nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge bzw. des bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung ergebenden Rohertrags. Zur Bestimmung der marktüblichen Erträge bzw. des Rohertrages wird generell von einer (unterstellten) Vollvermietung ausgegangen, was bei Flächenleerständen oder anders bezeichnet bei einer anteiligen Vermietung nicht zutrifft. Wie wird nun der Leerstand in der Wertermittlungssystematik berücksichtigt?
Büroflächenleerstand bedeutet zunächst einmal für den Eigentümer des Objektes: Ausfall von Mieteinnahmen. Neben diesen Verlust fallen aber weitere Kosten für ihn an. Zum Beispiel sind das Kosten der Bewirtschaftung bzw. des Betriebes der Büroimmobilie (Betriebskosten), die durch fehlende Mieter nicht auf diese umgelegt werden können. Auch eventuelle bauliche Maßnahmen, die für eine Vermietung notwendig werden, können anfallen. Solche Aufwendungen können nach Maßgabe der ImmoWertV (gem.
8, Abs. 2, Nr. 2 sowie Abs. 3) im Rahmen von marktgerechten Abschlägen in Form besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.
In praxi werden die durch Leerstand verursachten Mindermieteinnahmen inkl. der ausfallenden Nebenkosten über einen pauschalen (fiktiv gewählten) Zeitraum in Form ihrer Barwerte wertmindernd erfasst. Auch der Abzug von Kosten für bauliche Maßnahmen findet, insbesondere in den Niederlanden (nach eigener Beobachtung), häufiger Anwendung. Problematisch bei beiden Ansätzen ist die Schätzung der voraussichtlichen Leerstandsdauer und des angemessenen Kostenansatzes.
Abgesehen von bzw. im Gegensatz zu den vorgenannten, marktgerechten Abschlägen ist das Mietausfallwagnis zu sehen. Laut
19, Abs. 2, Nr. 3 ImmoWertV umfasst es: das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist.
Jedoch scheint bei tatsächlich vorhandenem, ggf. längerfristigen Leerstand dieser kalkulatorische Ansatz als alleinige Steuergröße nicht geeignet.
Betrachtet man abschließend alle im Ertragswertverfahren herangezogenen Parameter, ist beim Ansatz des Mietausfallwagnisses und bei der Berücksichtigung von Abschlägen aus Leerstand sofort ersichtlich, dass dem Risiko des Mietentgangs Rechnung getragen wurde. Aber auch bei der Wahl der marktüblichen Mietansätze und des Liegenschaftszinssatzes fließt mitunter die Leerstandsproblematik ein, d.h. die Einzelansätze können ggf. plausibel und auch als marktgerecht beurteilt werden, aber in Summe führen sie trotzdem zu einem falschen Ergebnis.

3. Büroimmobilienmarkt der Niederlande:
   Der gewerbliche Büroimmobilienmarkt ist - wie dargestellt - ein Konglomerat aus einzelnen Teilmärkten, auf die unterschiedlichste Faktoren wirken. Einen nicht unwesentlichen Einfluss haben die politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen eines Landes. Daher wird im nachfolgenden Abschnitt (3.1) auf die niederländische Volkswirtschaft eingegangen.
   3.1, Volkswirtschaft der Niederlande:
   3.1.1, Gliederung des staatlichen Systems:
   Die Niederlande ist eine parlamentarische Monarchie. Bei