Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Vermieterseitige Solvenzprobleme betreffen nicht nur die Investitionen der Eigentümer, sondern auch die der Mieter. Vor diesem Hintergrund besteht mieterseitig das Bestreben, die getätigten Investitionen von der wirtschaftlichen Situation der Vertragspartnerseite abzukoppeln. Prinzipiell steht dem Mieter als Mittel zunächst nur der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit ausreichend dimensionierten Verlängerungsoptionen zur Verfügung. Die Gefahr des vorfristigen Untergangs im Rahmen der Zwangsversteigerung oder Eigentümerinsolvenz besteht jedoch, da dem jeweiligen Ersteher des Grundstückes Sonderkündigungsrechte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zugebilligt werden. Im ungünstigsten Fall ist mit der Anmietung einer hochwertigen Einzelhandelsfläche die Anmietung weiterer Flächen in benachbarten Gebäuden verbunden, deren Verträge bei ungewolltem Entzug der eigentlichen Hauptmietfläche nicht kurzfristig kündbar wären. Konsequenterweise wird daher der Versuch unternommen, den vorzeitigen Verlust der Mietsache auf einem geeigneten Weg auszuschließen.
Eine möglicherweise geeignete Methode zur Zielerreichung soll in dieser Arbeit vorgestellt werden: die Mietsicherungsdienstbarkeit. Diese wird zur Absicherung von Gewerbemietverträgen in der Mineralölbranche schon seit Jahrzehnten eingesetzt, während der Handel die Vorzüge dieses Sicherungsinstruments erst in jüngerer Zeit für sich entdeckt hat. Zunehmende Diskussionen über die Berücksichtigung von Mietsicherungsdienstbarkeiten bei der Verkehrs- und Beleihungswertermittlung sowie die Ermittlung der Abschlagshöhe machen eine Auseinandersetzung im Zuge der Bewertung von Gewerbeimmobilien sowie die Kooperation mit potentiellen Investoren erforderlich. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, den Einfluss von Mietsicherungsdienstbarkeiten auf den Verkehrs- und Beleihungswert anhand möglicher Fallvarianten darzustellen.

Leseprobe
Textprobe:
Kapitel 3.1, Allgemeines:
3.1.1, Rechtsnatur der Mietsicherungsdienstbarkeit:
Für die Bestellung einer Mietsicherungsdienstbarkeit ist die dreiteilige Struktur aus gesichertem Recht, Sicherungsvertrag und Sicherungsrecht zu beachten. Gesichertes Recht (durch das gesicherte Rechtsgeschäft begründet) ist im Fall der Mietsicherungsdienstbarkeit das Nutzungsrecht des Mieters auf Nutzung der Mietsache, welches durch den Mietvertrag begründet wird. Während die zugunsten des Mieters durch Einigung und Eintragung (gem.
873 BGB) bestellte Sicherungsdienstbarkeit hier das Sicherungsrecht (begründet durch das dingliche Verfügungsgeschäft) darstellt, ist der Sicherungsvertrag in der Regel in schriftlicher Form als Sicherungsabrede im Mietvertrag (seltener auch im Bestellungsvertrag) enthalten.
Der Sicherungsvertrag verpflichtet den Sicherungsgeber unter Festlegung des Sicherungszweckes zur Einräumung des Sicherungsrechtes (Kausalgeschäft) und unterwirft gleichzeitig den Sicherungsnehmer verschieden schuldrechtlichen Pflichten. Stiegele hält abschließend fest, dass die für alle fiduziarischen Sicherungsrechte typische Dreiteilung auch bei der Mietsicherungsdienstbarkeit in Form von Mietvertrag, Sicherungsvertrag und Dienstbarkeit zu finden ist.
3.1.2, Dienstbarkeit und Mietvertrag - warum?:
Die Mietsicherungsdienstbarkeit ist eine Kombination aus schuldrechtlichem Mietvertrag und dinglichem Nutzungsrecht. Mietverträge zielen auf die entgeltliche Gebrauchsüberlassung ab, durch deren Hauptpflichten (Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter und Entrichtung des Mietzinses durch den Mieter) schuldrechtliche gegenseitige Beziehungen zwischen den Parteien entstehen. Nutzungsdienstbarkeiten hingegen (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten gem.
1090 Abs. 1 BGB) sind beschränkte dingliche Rechte, die gegenüber jedermann wirken (im Gegensatz zum rein schuldrechtlichen Mietvertrag) und der Einigung und Eintragung im Grundbuch bedürfen (
873 BGB).
Nun stellt sich die Frage, warum nicht nur eine Dienstbarkeit sondern diese in Verbindung mit einem Mietvertrag zur Sicherung der Interessen beider Vertragsparteien vereinbart wird? Besonders im gewerblichen Bereich ist den Vertragsparteien eine differenzierte Regelung aller Rechte und Pflichten im Rahmen eines entgeltlichen Nutzungsverhältnisses besonders wichtig. Zur Sicherung der Absichten beider Vertragsparteien ist ein schuldrechtlicher Mietvertrag, für den prinzipiell die Vertragsfreiheit gilt, als Gestaltungsinstrument deutlich besser geeignet als eine Nutzungsdienstbarkeit, die dem sachenrechtlichen Typenzwang unterliegt und dieser die Ausgestaltung des dinglichen Rechtes (vor allem des gesetzlichen Schuldverhältnisses) erheblich begrenzt.
Grenzen der Nutzungsdienstbarkeit bestehen bereits bei den beidseitigen Hauptpflichten. So genügt dem Nutzungsberechtigten eine reine Duldung der Grundstücksbenutzung entsprechend der Nutzungsdienstbarkeit i.d.R. nicht, da es ihm bei Gewerbeobjekten vor allem auf die Ausübung der Pflichten des Eigentümers ankommt.
Zu den Pflichten des Eigentümers gehören nicht nur die Bebauung des Grundstückes und die Sicherung des Objektgebrauchs (z.B. durch Versorgungsleitungen, Abwehr von Störungen, Informationen, Beseitigung von Gefahrenquellen), sondern auch die Erhaltung und Verbesserung des Mietobjektes (Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen) sowie der Wiederaufbau bei Zerstörung etc. Während diese Pflichten des Eigentümers ohne Probleme in einem Mietvertrag geregelt werden können (sie sind weitgehend von der Gebrauchsgewährungspflicht umfasst), werden bei Nutzungsdienstbarkeiten grundsätzlich keine positiven Handlungspflichten des Eigentümers begründet (z.B. Instandhaltung der Mietsache alle zwei Jahre). Außerdem kann die Festlegung der Hauptpflicht des Nutzungsberechtigten zur Zahlung des Nutzungsentgeltes bei einer Nutzungsdienstbarkeit nicht zum dinglichen Rechtsinhalt gemacht werden, wogegen es beim Mietve