Immobilien in Belgien

Dieser Ratgeber hilft jedem deutschsprachigen Käufer oder Verkäufer von Immobilien in Belgien, unter anderem in folgenden Bereichen: · Was muss ich beim Angebot beachten und wann besteht ein verbindlicher Vertrag? · Verständliche Erklärung der wichtigen Klauseln aus (Ver-)kaufverträgen und notariellen Urkunden. · Übersicht und Erklärung der Dokumente, die im Rahmen des Verkaufs übermittelt werden müssen. · Steuererhebung, -reduzierung und -rückerstattung sowie Berechnung sämtlicher anderer Kosten, die bei Käufen, Verkäufen und für den Immobilieneigentümer anfallen. · Erklärungen und Tipps bei Krediten und Refinanzierungen sowie bei Hypotheken und anderen Sicherheiten. Darüber hinaus werden unter anderem folgende Themen bearbeitet: Besonderheiten bei Immobilienpromotionen (Grundurkunde, Käuferschutz), was tun bei städtebau-lichen Übertretungen, was sind Wegerechte/Gerechtsame und wie entstehen sie, Teilung von bebauten Immobilien oder Grundstücken, Immobilienschenkungen, (Ver-)kauf auf Leibrente usw. Das Buch ist verständlich für jedermann geschrieben. Mit vielen Beispielen bestückt, erklärt ein praktischer Teil jede Etappe des (Ver-)kaufverfahrens. Inhalts- und Fragenverzeichnis ermöglichen es, auf einfache Weise die passende Antwort auf spezifische Fragen zu finden.

Autorentext
Elodie Lilien wurde 1988 in Eupen geboren und wuchs dort auf. Nach dem abgeschlossenen Jurastudium in Lüttich arbeitete sie als wissenschaftliche Mitarbeiterin der Abteilung Familienrecht an der Universität Neu-Löwen und absolvierte parallel dazu ihr Notarstudium und -praktikum in Brüssel. Sie wurde 2019 zur Notarin in Eupen ernannt.

Inhalt
Einleitung: 14 Teil 1 Der Vertrag 17 Kapitel 1: Wie und wann kommt der Vertrag zustande Angebot, Kaufvorvertrag, notarielle Urkunde und andere juristische Instrumente 17 1. Das Angebot und die Annahme des Angebots 18 2. Der Kaufvorvertrag 19 3. Die notarielle Urkunde 20 4. Andere juristische Instrumente 21 a) Option 21 b) Reservierungsvertrag 22 c) Gekreuzte Option 23 Kapitel 2: Inhalt des Vertrags Wichtige Klauseln und Dokumente 26 1. Dokumente, die dem Käufer zur Verfügung gestellt werden müssen 26 a) Eigentumstitel des Verkäufers 26 b) Energieausweis 27 c) Protokoll über die Kontrolle der Elektroinstallation 30 d) Bescheinigung über die Dichtigkeit des Heizöltanks 32 e) Katasterangaben und Katasterplan 33 f) Urbanistische Auskünfte 35 g) Auszug aus der Datenbank für verseuchte Böden 35 h) Dokumente über die Mietlage 36 (i) Mietvertrag 36 (ii) Bestandsaufnahme 37 (iii) Informationen zur Mietkaution 37 i) Informationen über die Miteigentümervereinigung 38 j) Postinterventionsakte 39 k) Zählerübernahme 40 l) Fotovoltaikanlage 41 m) CertIBEau 42 2. Vertragliche Bedingungen des Kaufs/Verkaufs 42 a) Allgemeine Bedingungen 42 (i) Rechtskraft des Kaufvorvertrags und Eigentums-übertragung bei notarieller Beurkundung 42 (ii) Hypotheken- und Schuldenfreiheit 44 (iii) Übertragung der Nutzung 46 (iv) Immobiliensteuervorabzug ab notarieller Urkunde zulasten des Käufers 49 (v) Zustand 50 (vi) Flächengröße 50 (vii) Ausschluss der Garantie für verborgene Mängel (Gekauft wie gesehen) 51 (viii) Verkauf mit allen Grunddienstbarkeiten, zu Gunsten oder zu Lasten 54 b) Besondere Bedingungen 54 (i) Grunddienstbarkeiten 55 (ii) Vorkaufsrechte 55 (iii) Andere Lasten oder Auflagen 57 c) Städtebau (Urbanismus) und andere administrative Klauseln und Dokumente 57 (i) Urbanistische Auskünfte Informationspflicht 57 (ii) Städtebauliche Verstöße: Regularisierung, Kosten und Verjährung 59 (iii) Andere administrative Policen 61 d) Preis, Anti-Geldwäschegesetzgebung und Steuern 61 (i) Preis und Verkehrswert 61 (ii) Anti-Geldwäschegesetzgebung 62 (iii) Steuerklauseln 63 e) Andere Klausel 64 (i) Aufschiebende Bedingungen 64 (ii) Strafmaßnahmen 66 (iii) Unfallversicherung bei Unfalltod des Käufers 68 TEIL 2 Steuern des Käufers, Eigentümers und Verkäufers 70 Kapitel 1: Kosten und Steuern bei einem Immobilienerwerb 70 1. Registrierungsgebühren 71 a) Frist 71 b) Besteuerungsprozentsatz 72 c) Besteuerungsgrundlage: Preis bzw. Verkehrswert 72 d) Wallonische Region Ermäßigung auf 6 % (oder 5 %) für bescheidenes Wohnen 72 e) Wallonische Region Freibetrag auf 20.000 Euro 75 f) Region Brüssel-Hauptstadt Freibetrag auf 175.000 Euro 76 g) Immobilienhändler: Reduzierung auf 5 % 78 2. Notarhonorar 78 3. Andere Kosten 81 a) Gesetzliche Nachforschungen (Recherchen) 81 b) Abschreibung beim Amt für Rechtssicherheit 82 c) Schreibrechtsteuer 82 d) Bemühungen, administrative Leistungen und Dossierkosten 82 e) Mehrwertsteuer 83 4. Beispiel und Erklärung einer Kostenabrechnung eines Immobilienkaufs 83 Kapitel 2: Steuern des Immobilieneigentümers 85 1. Katastereinkommen 85 a) Was ist das Katastereinkommen und wie wird es berechnet? 85 b) Wann wird das Katastereinkommen festgesetzt oder angepasst? 86 c) Wie kann ich als Eigentümer die Höhe meines Katastereinkommens beanstanden? 87 2. Immobiliensteuervorabzug 88 a) Was ist der Immobiliensteuervorabzug und wie wird er berechnet? 88 b) Reduzierung des Immobiliensteuervorabzugs 89 (i) Bescheidene Wohneinheit 90 (ii) Kinder zu Lasten 90 (iii) Behinderte Person 90 (iv) Bei Leerstand 91 3. Mieteinkommen und Einkommenssteuer 91 Kapitel 3: Kosten und Steuern anlässlich des Verkaufs einer Immobilie 92 1. Regelfall: Preis ist netto 92 2. Ausnahme: Besteuerung des Mehrwertes 92 a) Verkäufer ist eine Gesellschaft 93 b) Verkäufer ist eine Privatperson 93 (i) Beruflich erzielter Mehrwert 93 (ii) Mehrwert im Rahmen einer spekulativen Vermögensverwaltung 94 (iii) Mehrwert im Rahmen einer normalen Verwaltung des Privatvermögens 95 3. Ausnahme: Teilrückerstattung der Registrierungsgebühren bei Weiterverkauf innerhalb von zwei Jahren 99 TEIL 3 Finanzierung: Kredit und Sicherheiten (Hypothek usw.) 101 Kapitel 1: Die verschiedenen Kreditarten 101 1. Fester Zinssatz 101 2. Variabler Zinssatz 103 3. Konstante Raten oder konstante Kapitaltilgung 103 a) Konstante Raten 103 b) Konstante Kapitaltilgung 104 c) Aussetzung der Kapitaltilgung oder Endfälligkeit (Bullet repayment) 105 4. Entwicklung des Zinssatzes über die Jahre und Refinanzierung 106 Kapitel 2: Sicherheiten 109 1. Hypothek 110 a) Definition 110 b) Eigenschaften einer Hypothek 112 (i) Eine Hypothek belastet eine Immobilie 112 (ii) Die Sicherheit gilt über einen gewissen Betrag 112 (iii) Besicherte Schuldforderung 113 (iv) Zubehör zur Forderung 115 c) Kosten der Hypothek 117 d) Einkommenssteuerermäßigung dank des Hypothekenkredits Wohnungsbonus oder Wohnungsscheck 119 (i) Bedingungen des Wohnungsschecks in der Wallonischen Region (d. h. Darlehen, die ab dem 1. Januar 2016 aufgenommen wurden) 120 (ii) Bedingungen des Wohnungsbonus in der Wallonischen Region 122 (iii) Kreditaufnahmen vor dem 1. Januar 2005 123 2. Hypothekenvollmacht (Mandat) 123 3. Andere Sicherheitsinstrumente 126 a) Gesamtschuldnerische Haftung der Kreditnehmer 126 b) Restschuldversicherung 127 c) Bürgschaft 127 d) Drittsicherheitsgeber 128 e) Gehaltsabtretung 129 f) Preisabtretung 130 g) Verpfändung 130 TEIL 4 Immobilienpromotion, (Ver-)Kauf im Bau oder auf Plan, Teilung von Grundstücken usw . 131 Kapitel 1: Kauf von Immobilien im Bau oder auf Plan Das Breyne-Gesetz 132 1. Wann ist das Breyne-Gesetz anwendbar? 133 a) Immobilienprojekte, die noch nicht fertiggestellt sind 133 b) Immobilien zu Wohnzwecken, gelegen in Belgien und für private Nutzung 135 2. Preiszahlung nur zu gesetzlich vorgegebenen Zeitpunkten 137 a) Vor Kaufvorvertrag: Keine Zahlung. Auch nicht für eine Reservierung 137 b) Bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrags: 5 % 138 c) Bei der notariellen Beurkundung des Kaufs 138 d) Restbeträge: Nach Fortschritt der Arbeiten 139 3. Andere Garantien und Besonderheiten des Breyne-Gesetzes 139 a) Fertigstellungsgarantie oder Bürgschaft 139 b) Vorläufige und endgültige Abnahme 140 (i) Vorläufige Abnahme 140 (ii) Vierjahreszeitengarantie, endgültige Abnahme 141 c) Zehnjährige Garantie 141 d) Eigentumsübertragung und Übertragu…