Immobilienblase auf dem Münchner Wohnimmobilienmarkt: Eine Untersuchung der Faktoren

Derzeit sind sich die Experten nicht einig, ob sich auf dem Wohnimmobilienmarkt in München eine Immobilienblase bildet. Einige gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise aufgrund der Realität entwickeln. Das heißt, dass die Preise durch die hohe Nachfrage entstehen und dies auch künftig mit dem Zuwachs der Bevölkerungszahl in München so bleibt.
Andere Experten behaupten, dass ein starkes Ansteigen der Immobilienpreise in manchen Regionen spürbar ist und es Aufgabe der nationalen Behörden ist, gegen eine Immobilienblase aktiv vorzugehen.
Diese Arbeit beschäftigt sich mit dem Problem des Entstehens einer Immobilienblase auf dem Münchner Wohnimmobilienmarkt. Ziel der Arbeit ist die Untersuchung der einzelnen Faktoren, die zu einer Immobilienblase beitragen. Es soll die Frage geklärt werden, ob sich auf den Wohnimmobilienmarkt in München eine Immobilienblase bildet oder ob nur von einer Überhitzung gesprochen werden kann.

Autorentext

Mareike Schmele wurde 1985 in Räckelwitz, Sachsen, geboren. Nach ihrer Berufsausbildung zur Bankkauffrau in München studierte sie neben dem Beruf an der Sparkassenakademie in Landshut und an der Fernhochschule AKAD (Abschluss 2014). Aufgrund ihrer Tätigkeit als Immobilienfinanzierungsberaterin in einer Bank in München bestand ein großes Interesse an der Entwicklung des Münchner Wohnimmobilienmarktes. Ihre Diplomarbeit Preisfairness bei Immobilien: Untersuchung der Preisfairness auf dem Immobilienmarkt am Beispiel des Wohnimmobilienmarktes in München wurde als beste Abschlussarbeit in 2014 mit der Auszeichnung AKADDalumni-Student 2014 ausgezeichnet.

Leseprobe
Textprobe:
Kapitel 4.1.1. Kaufkraftentwicklung in München:
Die Kaufkraft wird von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) ermittelt. Sie gibt Auskunft über das Konsumpotenzial von privaten Haushalten der Bevölkerung. Die Kaufkraft ist die Summe der Haushaltsnettoeinkünfte. Der Wert wirkt direkt auf den Umsatz für Güter wie auch Immobilien und zeigt die Möglichkeiten der Endverbraucher zum Erwerb an.
Ein Kauf von Immobilien ist stark von der vorhandenen Kaufkraft also dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte abhängig [...].
Die Kaufkraftentwicklung von 2008 mit 25.839 EUR auf 2012 mit 27.636 EUR zeigt, dass sich das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte in München gesteigert hat. Dabei handelt es sich um eine positive Entwicklung von 6,95 %.
Durch die höhere Kaufkraft konnten die Endverbraucher in München mehr Geld für den Konsum von Gütern verwenden. Also hatte auch eine größere Anzahl von privaten Haushalten aufgrund des höheren verfügbaren Einkommens die Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben.
Die höhere Kaufkraft spiegelt sich direkt in einer größeren Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt nieder. Dies kann auch zu steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt führen.
Kapitel 4.1.2. Zinsentwicklung:
Die Leitzinsen sind ein Instrument der Geldpolitik der EZB. Dadurch kann Einfluss auf wirtschaftliche Gegebenheiten genommen werden, um eine auftretende Inflation einzudämmen und das Wirtschaftswachstum anzuregen. Die Leitzinsen geben Auskunft unter welchen Bedingungen sich Banken Geld bei der EZB leihen können [...].
Durch eine Zinssenkung wirkt die EZB direkt auf das Konsumverhalten von Unternehmen und Verbrauchern ein. Sobald die Leitzinsen gesenkt werden können Verbraucher Kredite mit günstigeren Zinsen bei Banken aufnehmen. Durch Zinssenkungen soll die Konjunktur angekurbelt und das Sparverhalten von Verbrauchern und Unternehmen gesenkt werden. Durch die geringen Zinsen auf Spareinlagen sind mehr Bankkunden bereit, das Geld für den Konsum zu verwenden.
Die Leitzinsen haben einen direkten Einfluss auf den Baugeld-Index. Dieser gibt Auskunft über die Entwicklung der Zinsen für Baufinanzierungen. Der Baugeld-Index für Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren lag in 2008 bei ca. 4,50 % während er in 2012 seinen Tiefpunkt erreichte und bei ca. 1,50 % lag.
Durch die Entwicklung der Zinsen im Baufinanzierungsbereich konnten sich mehr private Haushalte eine Finanzierung leisten. Da eine Möglichkeit das Eigenkapital anzulegen bei den geringen Anlagezinsen keine Alternative darstellte, erhöhte das geringe Zinsniveau die Nachfrage nach Immobilien auch auf dem Münchner Markt.
Kapitel 4.1.3. Demografischer Wandel in München:
Die Demografie ist eine wissenschaftliche Disziplin, die sich mit der Entwicklung der Bevölkerung und deren Strukturen befasst. Der demografische Wandel stellt die Veränderung in der Altersstruktur der Gesellschaft dar. Darunter versteht man nicht nur die Entwicklung der Bevölkerung aufgrund von Zu- oder Abwanderungen, sondern auch Veränderungen durch die Geburtenrate und Lebenserwartung.
Die Bevölkerungsentwicklung ergibt sich also als Summe des Wanderungssaldos und der Geburten- sowie Sterbeüberschüsse [...].
Die Bevölkerung in München hat einen starken Zuwachs in den letzten Jahren zu verzeichnen. Dies ist hauptsächlich auf Geburtenüberschüsse und Zuwanderungsgewinne zurückzuführen.
Zusätzlich rechnet die Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt München bis 2030 mit einem weiteren Zuwachs auf 1,651 Millionen. Bei dieser Veränderung liegt eine stabile Altersstruktur vor.
Die Bevölkerungsentwicklung in München trägt zur Nachfrageerhöhung für Wohnraum und Immobilien bei.
Ein weiterer Faktor, der mit in die Betrachtung einbezogen werden sollte, ist der derzeitige Lebensstil der Verbraucher. Die Zahl an Ein-Personen-Haushalten in Deutschland ist auf dem höchsten Stand seit Jahren. Dabei ist München eine der füh